פינת הטיפים והעצות בתחום הנדלן והתיווך

טיפים ועצות בתחום התיווך והנדל"ן

הקישו על הטיפ או על העצה לקריאה.

דף עליון

הכנה לבחינת המתווכים

הקפאת רישיון התיווך

טופס הזמנת שירות תיווך

שאלות למתווך המתחיל

פינוי בינוי

חובת צירוף מפרט

טיפים למציאת מתווך איכותי

המתווך כמגשר

מדוע חשוב לבטח משכנתא

טיפים לרכישת דירה להשקעה

ביטוח דירה

כיצד להעריך שווי דירה

שאלות

שאלות למתווך המתחיל

עברתם את בחינת המתווכים בהצלחה. קיבלתם את רישיון התיווך הנכסף. מה כעת? רגע לפני שאתם נכנסים לשוק תיווך הנדל"ן הגועש, חשוב שתשאלו את השאלות הנכונות. חשוב לא פחות שתקבלו את התשובות הנכונות שיסייעו לכם לקבל את ההחלטות הטובות ביותר עבורכם:

האם להצטרף לרשת נדל"ן קיימת? האם להצטרף למשרד פרטי? האם לעבוד לבד? באיזה אזור רצוי לעבוד? האם להתפרס על כל העיר? להתמקד באזור/שכונה מסויימת? אילו כלים מקצועיים ושיווקיים דרושים לכם כדי להתחיל בעבודתכם כמתווכים צעירים? מה גודלו של שוק הנדל"ן המקומי? מהם מרכיביו? היכן תמקמו בו את עצמכם? כיצד תמתגו את עצמכם ותיבדלו מאחרים? כיצד תעניקו ללקוחות שלכם ערך מוסף שלא ימצאו אצל כל מתווך אחר?

אלו הן רק מקצת השאלות ואנו, צוות הקורס של מרכז ההכשרה HomeMarom, נמצאים כאן בכדי לתת לכם את התשובות וההכוונה הנכונה כדי שתוכלו להתחיל בעבודתכם החדשה ברגל ימין, בביטחון ובגישה החיובית הנחוצה. לפרטים והרשמה לסדנת הכניסה לעולם התיווך והנדל"ן, צרו עמנו קשר.

חזרו לראש הדף

חשיבות טופס ההזמנה לשירותי תיווך

על טופס הזמנת שירותי התיווך לעמוד בדרישות החוק. טופס החסר בפרטים ו/או נתונים, נערך באופן חלקי, מנוסח בצורה עמומה ו/או לא מקצועית - אינו עומד בדרישות החוק ובכך ישנו סיכוי לא מועט שאתם, המתווכים שכל כך התאמצתם וטרחתם לסגור את העסקה, לא תהיו זכאים לקבל את דמי התיווך הנכספים. בנוסף חשוב לזכור, כי הזמנת שירותי התיווך בתנאי בלעדיות מצריכה שני טפסים נפרדים: טופס הזמנת שירותי תיווך סטנדרטי וטופס בלעדיות כאשר בכל אחד מהם מופיעים פרטי הלקוח וחתימתו, פרטי הנכס, תאריך וכו'. לסיכום, הקפידו על הכללים הבאים בעת מילוי טופס ההזמנה:

א. לאחר זיהוי הלקוח, יש לרשום בצורה מסודרת בטופס ההזמנה את פרטיו, יש לציין תאריך, כתובת ומספר זיהוי;

ב. יש לציין בצורה מפורשת וברורה את סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, למשל: "שכירות" או "מכירה";

ג. יש לרשום בצורה מפורטת וברורה את פרטי הנכס נשוא פעולת התיווך. יש לרשום את המחיר המבוקש;

ד. יש לרשום את דמי התיווך המוסכמים או את שיעור דמי התיווך באחוז מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה;

ה. יש חובה להחתים את הלקוח על הטופס, למסור בידיו עותק ולשמור עותק נוסף זהה למקור. יש צורך לחתום ולהחתים את הלקוח על כל שינוי שייערך לאחר החתימה על טופס ההזמנה.

חזרו לראש הדף

חשיבות

הקפאת

הקפאת רישיון התיווך

יש ברשותכם רישיון תיווך בנדל"ן אך אינכם זקוקים לו כעת (אינכם עוסקים במקצוע / אתם שוהים בחו"ל תקופה ממושכת וכדו')?

בהתאם להוראות חוק המתווכים, יש באפשרותכם להקפיא את הרישיון ולא לשלם את האגרה בגינו.

בכל מועד שיתאים לכם, תהיו זכאים לחדש את הרישיון במועד הרצוי לכם וכך תוכלו לחסוך את האגרה השנתית של הרישיון ולמנוע את ביטולו.

מה שעליכם לעשות הוא לשלוח בקשה להקפאה של רישיון תיווך המקרקעין לכתובת רשם המתווכים, ת.ד. 34357 ירושלים, מיקוד 91342. מומלץ לוודא טלפונית קבלת הבקשה ובכל אופן לעקוב אחר קבלת מכתב רשמי מאת רשם המתווכים המודיע על הקפאת רישיון התיווך.

חזרו לראש הדף

מדוע מומלץ

מדוע מומלץ לקחת קורס הכנה לבחינת המתווכים

מי שלא ילמד למבחן המתווכים - לא יצליח. זה ברור. אך חשוב לזכור שגם מי שלא ילמד בצורה המיטבית והאפקטיבית לבחינה - גם כן עשוי למצוא את עצמו ניגש לבחינה חוזרת אשר עשויה להיות קשה יותר. אנו במרכז ההכשרה HomeMarom מציעים לכם ללמוד בצורה הטובה ביותר לבחינת המתווכים ולמקסם את יכולותיכם: נלמד אתכם באופן מעמיק את חומר הלימוד לבחינה, נכין אתכם לשאלות צפויות, נלמד אתכם את ההיגיון של שאלות הבחינה וכיצד לפתור אותן, ניתן לכם לתרגל בחינות אמיתיות ובלחץ הזמן הרשמי ונעניק לכם עשרות טיפים ועצות שיסייעו בידכם לצלוח את הבחינה בפעם הראשונה והאחרונה. כל זאת כאשר הלימוד מתקיים בקבוצות קטנות ואיכותיות, בשיטות לימוד חדשניות ויחס אישי מובטח לכל תלמיד/ה.

לפרטים והרשמה לקורס ההכנה לבחינת המתווכים, צרו עמנו קשר.

חזרו לראש הדף

המתווך כמגשר

כיום, מקצוע התיווך דורש מהעוסקים בו, מגוון רחב של כישורים. כך למשל, על המתווך לגלות ידע משפטי, בקיאות אדריכלית, ראייה כלכלית ועסקית וגם הבנה מיוחדת באנשים. אחד מההיבטים הנדרשים ממתווך הוא יכולת הגישור. המתווך כמו המגשר, עומד בטווח שבין שני צדדים המנסים להגיע להסכמה. שניהם נהנים מהאמון שהצדדים רוכשים להם ושניהם מנצחים על תהליך. אך במיוחד, שניהם חייבים להבין באנשים, במניעים שלהם ובמורכבותם. לאחר שהמתווך איתר את אותם הנכסים המיועדים להשכרה או למכירה. ולאחר שהפגין בקיאות מקצועית ונתן מענה לבעלי הנכסים- בתמחור הנכס, בדרך הטובה ביותר לשווקו, למשל, עליו להשיג את לקוחותיו. לאחר שנוצר החיבור בין המתווך ללקוח, מתקיים השלב החשוב ביותר: שלב איתור צרכי הלקוח. כפי שפועל המגשר, כך המתווך צריך לאתר את האינטרסים ובמילים אחרות, להבין את הצרכים האמיתיים והפנימיים ביותר של הלקוח. כיצד עושים זאת? מאחר ואותם אינטרסים אינם מצויים בדרך כלל על-פני השטח, יש צורך באיתור הדרך הנכונה לחשיפתם. באותה שיחת איתור צרכים, המתווך צריך להבין, ולגרום ללקוח להבין, לפעמים לראשונה, מה הוא למעשה מחפש ורוצה. מה הוא באמת צריך. מה חשוב לו. עם זה הוא יגיע בסופו של יום למשא ומתן, וכך ישיג את העסקה הטובה ביותר עבורו. הדרך שהליך הגישור מציע, היא קודם כל שאילת שאלות פתוחות, יכולת דיבוב והקשבה אקטיבית. על המתווך האמפטי, להקשיב לדברים הנאמרים מבין השורות, לשים לב לניואנסים, להבין מדוע הלקוח אומר את מה שהוא אומר? מדוע הוא חושב כך? איזה צורך שלו זה בא לשרת? מדוע הוא מתנגד לדבר מסוים או מתעקש עליו?, לשקף ללקוח את ששמע, ולגבש איתו את הצרכים האמיתיים שלו. בשלב הבא, עם ההבנה בצרכיו האמיתיים של הלקוח, ולאחר שהביא את הידע המקצועי המגוון שלו, על המתווך למצוא את הנכסים שמתאימים ביותר לדרישות הלקוח. כאן מתחילה ההתנהלות גם אל מול בעל הנכס. ועל המתווך כעת לנהל תהליך שיש להשתיתו על מערכת יחסים טובה ויחסי אמון בין הצדדים. עליו לוודא כי המסרים המועברים יהיו ברורים, וכי הצדדים ינהגו זה כלפי זה בכבוד. עליו לזהות, באמצעות אינטואיציה וניסיון, מה כדאי לעשות ומתי. המתווך, בדיוק כמו המגשר, עומד במרכזו של משולש יחסים, כאשר עליו לנצח על התגבשותה של עסקה אשר תביא למקסימום תועלת לשני צדדים בעלי אינטרסים שונים. העסק כלל ועיקר לא פשוט כאשר צד אחד רוצה לקבל כמה שיותר בכמה שפחות בעוד שהצד השני רוצה לתת כמה שפחות עבור כמה שיותר. המתווך, בשלב זה של העסקה, הוא איש אמונם של שני הצדדים. הוא החוליה המקשרת אשר בידיה מפקידים את רחשי הלב, ההתלבטויות והרצונות. הצדדים לעסקת התיווך, כמו גם הצדדים להליך הגישור, חושפים בפני איש האמצע, את הגבולות שלהם, בין היתר ע"י כלי מרכזי המוכר בגישור כשיחות נפרדות שהוא מקיים עם כל אחד מהם. במסגרת כללי המשחק המוסכמים על כולם, מתקיימות שיחות נפרדות בהן מתבצעת למעשה הכנה להליך המו"מ. אותה הכנה כוללות הגדרת טווח ציפיות מסוים והערכת אופציות חלופיות- והכול תוך התייחסות לאינטרסים שהצד השני מייצג. שימוש נכון בכלי זה, יביא לקרוב הצדדים זה לזה, לנטרול מבעוד מועד של מוקשים אשר עשויים לצוץ, ולקיום מפגש נעים ויעיל בסופו של יום.

המתווך כמגשר

חזרו לראש הדף

10 טיפים למציאת מתווך איכותי

1. רישיון תיווך – בהתאם לחוק המתווכים, כל מי שעוסק בתיווך חייב להיות מוסמך לכך ולכן תבקשו לראות רישיון תיווך בתוקף לפני שאתם חותמים על הסכם עם מתווך. חבל שתבזבזו זמן או כסף בגלל שלא בדקתם אם המתווך שלכם הנו אכן מתווך מקצועי.

2. מקצועיות – בקשו המלצות, בררו עם מכריכם, הקלידו את שם המתווך באינטרנט וגלו כמה שאתם יכולים אודות המתווך שלכם, כדי שתהיו סמוכים ובטוחים שהוא אכן אמין ומקצועי.

3. רקורד מכירה – מתווך טוב הנו מתווך בעל יכולות מכירה. הוא מיומן בביצוע משא ומתן ויודע כיצד לסגור עסקה. שאלו את המתווך איזה אחוז מהעסקאות שלו אכן נסגרו בהצלחה, כי מתווך שלא יודע למכור אינו המתווך האידיאלי עבורכם.

4. ערוצי שיווק ופרסום – עליכם לבחור במתווך שיודע לעשות שימוש באפיקי פרסום ושיווק רבים ככל האפשר (החל מעיתונות, דרך האינטרנט ועד שימוש בקשרים ושיתופי פעולה עם מתווכים אחרים).

5. מידע ופירוט – במידה ואתם מעוניינים במתווך לשם רכישה, בחרו באחד שייתן לכם מידע מפורט על כל נכס, כולל על סביבתו וסוג האוכלוסייה. במידה ואתם מעוניינים במתווך לשם מכירה, בחרו באחד שיפרט לכם את אסטרטגיית המכירה שלו ודרכי הפעולה בהן ינקוט כדי להביא לסיום מהיר ואיכותי של התהליך.

6. ליווי צמוד – בחרו במתווך שיעזור לא רק במציאת לקוחות אלא גם בבחירת שמאי וכן צליחת שלבים בירוקרטים נוספים.

7. עלות – מתווכים יכולים לגבות עד 2% + מע"מ. לא מומלץ לשכור שירותיו של מתווך שגובה עמלה נמוכה מדי שכן, וודאי תיווכחו שמתווך זול עולה ביוקר מאוחר יותר.

8. זמינות – בחרו מתווך שהנו זמין לכם ומסוגל לעמוד לרשותכם בזמנים שנוחים לכם. הוא עובד בשבילכם, לא אתם בשבילו.

9. קשר אישי – בחרו מתווך שנוח לכם עמו, שאתם מרגישים שאתם מתקשרים טוב, היחסים ביניכם ישפיעו על מידת הסיפוק מתהליך המכירה/הרכישה.

10. מהירות לעומת פזיזות – בחרו מתווך שמבטיח עבודה יעילה, אך לא כזה שמאיץ בכם לקבל החלטות מבלי לרדת לעומקם של פרטים.

טיפים למציאת מתוך איכותי

חזרו לראש הדף

חובת צירוף מפרט

המפרט הטכני הנו אחד המסמכים המרכיבים את עסקת המכר של כל נכס מקרקעין, אשר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן ייקרא: "החוק") חל עליה. הסכם רכישת הדירה מסדיר את העניינים "המשפטיים" של העסקה והמפרט הטכני, נועד להסדיר ולפרט את העניינים ה"טכניים", כלומר, את הצד ה"טכני" של הממכר, לדוגמא: רכיבי הממכר, כמויות, חומרים, סוגים, גדלים ועוד. כמו כן, מרוכזות בו כל ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של הדירה לרבות שטחה, מספר החדרים שבה ופרוט כל אביזרי הדירה, הכלים הסניטריים, הריצוף, החיפויים וכו'. לכן ובהתאם לפסיקה, קיימת חשיבות רבה למפרט הטכני (מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות). מקור החיוב למפרט הטכני מפורט בסעיף 2 א' לחוק הקובע: "המוכר דירה, חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו". בנוסף, סעיף 1 א' לצו מכר דירות (טופס של מפרט)תשל"ד-1974 קובע: "המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו". סעיף 5 א' לחוק קובע: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין". כלומר, מוכר אשר לא מסר לקונה מפרט טכני, אינו יכול לפטור את עצמו מבניית הדירה בהתאם לדרישות כל תקנות התכנון והבניה והתקנים הקיימים. סעיף 10 לחוק כולל אף סנקציה עונשית לגבי כל מוכר נכס שלא מצרף מפרט טכני. על מנת למנוע אי הבנות וסכסוכים עתידיים מיותרים, מומלץ לכל רוכש דירה לדרוש מהקבלן שיספק לו, בין כל יתר מסמכי הרכישה, מפרט טכני ערוך כדין, ממולא וחתום על ידי שני הצדדים. בהתאם לחוק, ישנן מספר דרישות שעליהן להתקיים במפרט הטכני, להלן עיקריהן: 1) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. 2) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון, ושר השיכון חתם על צו המגדיר את צורתו של המפרט הטכני אשר מעודכן מעת לעת. 3) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת לגביו. לסיכום הדברים, המפרט הטכני הינו מסמך חשוב ביותר ומכיוון שמרוכזות בו כל ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של הדירה, על פי רוב במונחים מקצועיים הנדסיים אשר אינם מובנים לאדם הרגיל, אין להתייחס אליו כאל משהו "טכני" חסר חשיבות אלא יש לבודקו בצורה רצינית ויסודית באמצעות גורם מקצועי כגון מהנדס בניין ו/או אדריכל.

חובת צירוף מפרט

חזרו לראש הדף

פינוי בינוי

"פינוי בינוי" היא תכנית אשר במסגרתה מאפשרים בעלי בתים לקבלן להרוס את בית הדירות שלהם ולבנות במקומו בית דירות גדול בו הם יקבלו בתמורה דירה חדשה (זאת להבדיל מתוכנית תמ"א 38 שהינה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה). יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. התכנית נועדה לתת מענה לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור בערים. מדיניות התכנית פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 והיא נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר וכן לשפר את תדמית העיר. ההכרזה מתבצעת באמצעות צו שתוקפו עד שש שנים. השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם. דרך הביצוע: יזם פונה לדיירי בניין ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך 3 שנים, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן ליזם), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים. לרוב, הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במקרה של פרויקט פינוי-בינוי מוצלח, הדיירים הוותיקים מרוויחים (על הנייר) את ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה. בעיות וסיכונים: לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (לדוגמה, קשישים), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים סרבנים אל מול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק. אגב, סירוב סביר יחשב לכזה כאשר הנימוקים הינם אי-כדאיות כלכלית, אי-העמדת מגורים חלופיים (ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות) לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות. תכניות "פינוי בינוי" אינן פוסחות על אזור מגורינו, כך למשל בחודש מארס השנה פורסמה בעיתונות הידיעה בדבר תכנית לבניית 114 יח"ד במקום 48 הקיימות כיום, בשכונות רמות רמז ונווה דוד בחיפה.

פינוי בינוי

חזרו לראש הדף

כיצד להעריך שווי דירה

לאחר מסע של חיפושים, מצאתם לבסוף את דירת חלומותיכם. לשאלת המחיר, מוכר הדירה נוקב בסכום מסוים. כיצד תדעו האם מחיר זה הוא מחירה הריאלי של הדירה אם לאו? מהו בכלל מחיר השוק של דירה זו? ישנן מספר שיטות בהן משתמשים מתווכי נדל"ן ואנשי מקצוע (בעיקר שמאי מקרקעין) בכדי להעריך את המחיר של דירות מגורים. השיטה השכיחה ביותר היא שיטת ההשוואה. עיקרון חשוב בשיטה זו הינו לדעת להשוות בין נכסים מאותו הסוג ובעלי נתונים דומים. על מנת לבצע השוואה נכונה, יש ליצור תחילה את המכנה המשותף הרחב ביותר בין הדירות אותן מעוניינים להשוות. כך למשל, לא יהיה זה נכון להשוות דירת 4 חדרים הפונה לחזית עם דירת 4 חדרים עורפית באותו הבניין. ברור, כי מחירי הדירות במקרים אלה יהיו שונים. כאן צריך לזכור, כי בנדל"ן, ישנם פרמטרים רבים המשליכים והמשפיעים על מחירי הדירות, לדוגמא: מספר הקומה בה ממוקמת הדירה, מספר החדרים בה, מיקומה הגאוגרפי ועוד. על מנת להגיע למצב של השוואה יעילה, יש לבצע תחילה "תיאום ציפיות" עם מתווך הנדל"ן במסגרתו יוגדר הנכס הרצוי והתקציב העומד לרשות הקונים. במסגרת שיטת השוואה זו, ייעשה שימוש במאגרי מידע הנגישים לציבור הרחב ברשת האינטרנט. יש להגדיר, לסנן ולבצע חיפוש ממוקד לדירות הדומות בנתוניהן לדירה אותה מחפשים ובאותו האזור. כמובן שיש לקחת בחשבון שינויי מגמות כלליות בשוק הנדל"ן כגון עליה/ירידה במחירים ,ברמה הכללית בכלל וברמת האזור המבוקש בפרט. יש להתחשב בשני מצבים נוספים: א. היצע רחב של דירות באזור המבוקש, מה שיביא לירידות במחירים ("שוק קונים"). ב. "שוק מוכרים" – כאשר מספר הקונים גדול ממספר המוכרים, דבר המביא לביקוש גובר ולמגמה כללית של עליה במחירי הנדל"ן. תהליך ההשוואה יתבצע באמצעות אחד או יותר מהאופנים הבאים: 1) אינטרנט-חיפוש באתרי אינטרנט ייעודיים המכילים ריכוז מידע של נכסים ומחירים. כאן יש לקחת בחשבון כי המחיר המפורסם באתר לא תמיד משקף את המחיר האמיתי של הנכס (מוכרים שאינם לחוצים מפרסמים את דירותיהם במחיר מופקע ממחיר השוק כדי "לנסות את מזלם" או מפרסמים דירות פיקטיביות באזור בכדי לייצר תחושה של רמת מחירים גבוהה. 2) מאגרי מידע ממשלתיים–קיימים מאגרי מידע רשמיים המתעדים את כל העסקאות שבוצעו באזור מסוים (נדרשים לדעת מספרי גוש וחלקה). 3) פניה למתווך נדל"ן-כמי שעוסק בענף הנדל"ן ומודע לרמות המחירים בשוק, לנכסים באזור ולמגמות בשוק, יוכל המתווך להיות לקונים לעזר רב בבואם להעריך את מחירה הריאלי של הדירה. 4) פניה לשמאי מקרקעין-אף הוא יוכל לסייע לקונים במתן חוות דעת מקצועית באשר למחירה הריאלי של הדירה. 5) פניה לחברות בדק-חברות ייעודיות שמטרתן לבצע בדיקה פיסית של הנכס ובאמצעות בעלי מקצוע לאתר ליקויים ופגמים נסתרים מן העין וכן להעריך ליקויים ופגמים גלויים. בדיקה שכזו יכולה לחסוך לקונים ממון רב ועוגמת נפש לא מעטה אם וכאשר ירכשו את הדירה ויגלו בה רק בדיעבד את הליקויים והפגמים. למותר לציין, כי יש בליקויים ופגמים כאמור, בכדי להשפיע באופן ניכר על מחיר השוק של הדירה.

כיצד להעריך שווי דירה

חזרו לראש הדף

ביטוח דירה

מוכר וידוע הפתגם, כי "ביתנו הוא מבצרנו" ולכן חיוני לשמור על ביתנו, בו מצוי כל רכושנו היקר, כמו על מבצר ולא "להירדם בשמירה". ביטוח דירה על כל מרכיביו מעניק תחושת ביטחון ושלווה לבעל הנכס או הדייר, כשהוא יודע שלכל סיכון לדירה, רכושה ולאורחיה - יש כיסוי ביטוחי. הבית או הדירה שלכם חשופים בפני גניבה, דליקה, מזג אוויר סוער (נזקי הסופה האחרונה שפקדה את מחוזותינו ימחישו זאת בצורה הטובה ביותר), נזקי מים ואינסטלציה הגורמים להצפות מצד אחד או לסתימות הדורשות טיפול מקיף בצנרת מצד שני. ואם לא די בכך, דירתכם יכולה להוות מקור לפגיעה בנפש - מבקרים, עובדים וכל מי שנוכח בדירה עלול להיפצע בדירה אם החליק ונפל, נחתך, נפגע מחפץ שנפל עליו ומעוד מגוון של גורמים ויכול לתבוע אתכם בסכומים גבוהים מאוד בהם תתקשו לעמוד. ביטוח דירה מורכב משני סעיפים עיקריים: ביטוח המבנה וביטוח התכולה. ניתן לרכוש כל אחד מהכיסויים בנפרד או ביחד. בטרם רכישת כל אחד מהכיסויים הביטוחיים, חשוב לבדוק מה מכסה הפוליסה, מה מחירה ובהתאם לכך לרכוש את הפוליסה המתאימה ביותר. ביטוח מבנה בסיסי כולל כיסוי נזק למבנה הנכס ולחפצים המחוברים לו, חלונות, דלתות, שטחים מקיר לקיר וכדומה. הביטוח מגן מפני נזק במקרים של שריפה, התפוצצות, נזקי טבע, הצפות, רעידת אדמה וכדומה. ביטוח המבנה הבסיסי אינו כולל נזקי צנרת, נזקי איטום ונזקי צד ג' (ניתנים לרכישה בנפרד) ואינו כולל מחסנים, בריכת שחייה ורכוש אחר שאינו צמוד למבנה. כמו כן, אין הוא כולל חלקים במבנה שמשמשים לעסק. אם רכשתם דירה ישנה, מומלץ להשקיע בביטוח המבנה, מכיוון שהבלאי מעלה את הסיכון לדליפות, לשברים וכדומה הגורמים לו נזק. יצוין, כי סכום ביטוח המבנה נקבע לפי הכפלת גודל הדירה במחיר עלות הבנייה. ניתן להוזיל עלויות באמצעות בדיקה האם הפוליסה מכסה נזקי איטום בדירה ולא רק נזקי צנרת, מה גובה ההשתתפות העצמית ובחירת שרברב פרטי או שרברב שבהסדר בעת כיסוי לנזקי מים. ביטוח התכולה כולל כיסוי לרכוש המצוי בדירה. ביטוח תכולה בסיסי לדירה נותן כיסוי במקרים של שריפה, נזקי טבע, גניבה, שוד, פריצה, התפוצצות, רעידת אדמה, הצפה וכדומה. כמו כן, הוא כולל ביטוח חבות מעבידים לעובד משק הבית. אם עובד נפגע בגלל רשלנות של המעביד, הוא מקבל בפוליסה את ההשלמה של הנזק שנגרם, פחות הסכום שקיבל מביטוח לאומי, שמשלם 75% מהשכר. ביטוח זה כולל באופן אוטומטי גם ביטוח צד שלישי של עד חצי מיליון שקל. ביטוח תכולה אינו כולל :תכשיטים או חפצי אמנות ששווים יותר מ־10% מסכום ביטוח התכולה. כמו כן, אין הוא כולל ביטוח של כלל הסיכונים, כגון אובדן או נזק לחפצים שהוצאו מחוץ לבית. גם כאשר הרכוש נמצא במרפסת פתוחה או כאשר הדירה אינה משמשת למגורים בלבד, הפיצוי על רכוש שנגנב אינו מכוסה. הביטוח גם אינו מכסה רכוש שנמצא בגינה או במדרגות, כלי רכב מנועיים ובעלי חיים, חוזים, מסמכים, בולים, אוספים, כרטיסי אשראי, כרטיסי טיסה וכדומה. כמה זה עולה? שווי תכולת הדירה נקבע באמצעות שמאי מטעם חברת הביטוח ולפי הצהרת המבוטח. גובה הפרמיה החודשית נקבע לפי שווי התכולה ולפי רמת הסיכון ואופיו. לדוגמא, עלות ביטוח תכולת דירה באזור שמועד לפריצות תהיה גבוהה יותר וביטוח דירה בקומה גבוהה תהיה זולה יותר לעומת ביטוחה בקומת קרקע, שבה קל יותר לפרוץ לדירה. כיצד ניתן להוזיל עלויות בביטוח תכולה? ישנם הבדלים כאמור בתמחור דירה הנמצאת בקומות שונות - קומות הביניים הן הכי זולות, לאחר מכן קומות הקרקע והגג וביטוח בתים פרטיים הוא היקר ביותר. כמו כן, אפשר להפחית עלויות באמצעות התקנת מיגונים שונים לבית, כגון פלדלת, אזעקה וסורגים.

ביטוח דירה

חזרו לראש הדף

עצות וטיפים לרכישת דירה להשקעה

במהלך חודש דצמבר 2014, פרסם משרד האוצר, כי משקל המשקיעים בקרב רוכשי הדירות בחודש אוקטובר 2014 היה הגבוה ביותר מאז שנת 2011. רוכשי דירה להשקעה מהווים מרכיב לא מבוטל מרוכשי הדירות בישראל. כששואלים היכן מרוכזות רוב הדירות להשקעה בישראל, התשובות הרגילות שנשמע בדרך כלל הן תל אביב, באר שבע וחיפה. אולם נתונים חדשים של מנהל הכנסות המדינה, מעידים כי לפחות בתשעת החודשים הראשונים של 2014, מפת הביקוש של המשקיעים בישראל הייתה שונה לגמרי. על פי הנתונים, המתייחסים להיקף רכישות משקיעים ביישובים נבחרים, בראש הטבלה נמצאת העיר ירוחם, ש-56% מהדירות שנרכשו בה בתקופה המתוארת - נרכשו להשקעה. במקום השני נמצאת העיר תל אביב-יפו, שבה עמד שיעור הדירות להשקעה על 47% בתקופה האמורה. במקום השלישי מופיע היישוב החדש חריש, בו מתגוררות כיום כ-300 משפחות ועתידות להצטרף אליו עוד אלפי משפחות לשכונות שבונים יזמים, קבלנים וקבוצות רכישה. כבר כיום עומד שיעור המשקיעים ביישוב החדש על לא פחות מ-45% בתקופה האמורה - היקף גדול מאוד ליישוב בחיתוליו. בחירת המשקיעים באזורים אלה איננה מקרית. אם גם ברשותכם הון עצמי ואתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, עליכם לזהות את האזורים המועדפים להשקעה, כדי שהנכס שתרכשו יוכל להניב תשואה גבוהה. באזורים מועדפים להשקעה מומלץ שיתקיימו 4 תנאים חשובים ביותר:

א. ביקוש רב לשכירות: עם זאת, מומלץ לא להשקיע במקום מוצף משקיעים, אין טעם "ללכת אחרי העדר". כשתרצו להשכיר את הדירה יהיו לכם מתחרים רבים ולכן ייקח לכם זמן רב להשכיר את הדירה, עובדה שתסב לכם הפסדי שכירות והוזלת דמי השכירות המבוקשים. ב. תשואה גבוהה על ההשקעה: תשואה משמעותה שכר הדירה ביחס למחיר הדירה. חשוב שהתשואה תהיה גבוהה כמה שיותר. ג. נכס סחיר: על הנכס להיות קל למכירה בבוא העת, כאשר תרצו לממש את כספכם ולהשתמש בו לאפיקי השקעה חדשים או לצרכים אישיים דחופים בהם תהיו זקוקים לכסף זמין. ד. פוטנציאל גבוה לעליית ערך: כדי לאתר מיקום עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך, יש צורך בידע והבנה נרחבים בנדל"ן. מדובר במלאכה לא פשוטה של זיהוי מספר תהליכים המתנהלים באזור כאשר צריך לוודא תחילה שתהליכים אלה משתלבים ויוצרים סינרגיה ביניהם ולא חלילה, תהליך אחד פוגע במשנהו ו/או מנטרלו. לכן מומלץ לפנות למומחים עם ניסיון בתחום השקעות נדל"ן.

ככלל, קיימים 4 גורמים המשפיעים על עליית ערך: 1. רצוי לאתר אזור שאינו מוערך מספיק ביחס לפוטנציאל שבו, ולזהות בו תהליכים משמעותיים אשר בכוחם לתרום לעליית ערך הנדל"ן. אזור כזה אינו מושך את המשקיעים הסטנדרטיים "ההולכים אחרי העדר" ולכן התחרות בו תהיה מינימלית. 2. רצוי למצוא מיקום אשר שטחי הבנייה בו מצומצמים ולכן היצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית עם השנים. באופן זה, הביקוש הגדל לדירות באזור ייצור עליית ערך. 3. חשוב לזהות תהליכים חיוביים באזור שעשויים להעלות את מחירי הנדל"ן באזור ספציפי. למשל, בניית מתחמי תעסוקה חדשים בעיר; בנייה או חידוש מתחמי בילוי; בניית מוסדות לימוד, חינוך ותרבות; השקעה בשיפור פני העיר; טיפול בשכבות החלשות וכן בניית תחנת רכבת ושיפור אמצעי התחבורה ותשתיות הכבישים אשר יקצרו את זמן הנסיעה לרחבי הארץ. 4. כאשר מדובר באזור חדש לגמרי – מומלץ לבדוק היטב את נושא התשתיות ולוודא שלא מסתמנות בעיות עתידיות של חיבורי חשמל, מים, מערכות ביוב, כבישים, פיתוח סביבתי וכדומה.

דירה להשקעה

חזרו לראש הדף

מדוע חשוב לבטח משכנתא

החלטתם לרכוש דירה? בשעה טובה! עבור רבים מאתנו, משכנתא הינה אותה הלוואה לטווח ארוך, שנועדה לסייע לנו לרכוש או לבנות דירה ולהגשים את החלום לבית משלנו. בעזרת המשכנתא אפשר יהיה לרכוש דירה באופן מיידי ולהחזיר את ההלוואה במשך תקופה ארוכה. המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד נכס מקרקעין, בדרך כלל הדירה שנרכשה, שיבוטל כאשר ההלוואה מוחזרת במלואה. עם זאת, נטילת משכנתא מהווה התחייבות גדולה ובדרך כלל לטווח ארוך. מה קורה אם אי אפשר לעמוד בהתחייבות בגלל מקרים חריגים כמו רעידת אדמה או חלילה מוות? ביטוחי חיים ומבנה אמורים להגן עלינו מפני תרחישים כאלה. בעת נטילת המשכנתא מהבנק, אנו מתבקשים על ידיו לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה. ביטוחים אלה מגנים עלינו ועל קרובינו מפני אסונות שונים - שבלעדיהם אנו עלולים למצוא את עצמנו ללא דירה. בשני הביטוחים הבאים, אשר נרכשים במסגרת השלמת תהליך המשכנתא, הבנק נותן המשכנתא הוא המוטב. כלומר, הבנק מקבל את סכום הביטוח במקרה בו הביטוח מופעל: 1.ביטוח חיים: מטרתו להגן על בני המשפחה במקרה של פטירת אחד הלווים המבוטחים, וכן לשמש כבטוחה נוספת לבנק. במקרה זה, חברת הביטוח, בה נערכה פוליסת ביטוח החיים, תיפרע לבנק את יתרת ההלוואה שטרם נפרעה עד למועד פטירת הלווה, ובני המשפחה יוכלו להשתחרר מתשלום יתרת ההלוואה (בכפוף לתנאי הפוליסה שנרכשה על ידי הלווים, לרבות גובה הכיסוי הביטוחי). 2.ביטוח מבנה: במקרה זה הנכס שרכשתם משמש כבטוחה להלוואה. הביטוח מגן נגד נזקים אפשריים שעלולים להיגרם לנכס כתוצאה מרעידת אדמה, סערה, שיטפון וכו' (בכפוף לתנאי הביטוח וגובה הכיסוי הביטוחי בפוליסה שנרכשה). כשאתם לוקחים משכנתא לצורך רכישת דירה, אתם מקבלים נכס יקר מאוד והתחייבות גדולה לתשלום. אבל מה יקרה אם לא תוכלו לעמוד בהתחייבות זו כתוצאה ממקרה מוות, חלילה, של אחד מהמפרנסים בבית? האם עלולים לקחת לכם את הדירה? ובכן, לא ייקחו את הדירה מכם, אם תבטחו את ההלוואה שנטלתם לצורך רכישתה. בדיוק לצורך מטרה זו, תתבקשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים בגובה כספי המשכנתא. בדרך זו אתם בטוחים, ואולי יותר חשוב - גם בן הזוג וילדיכם בטוחים, שהדירה שרכשתם תישאר שלכם במקרה, חלילה, של פטירת אחד מהלווים. גם במקרה של נזק למבנה הדירה, כמו שריפה או רעידת אדמה תתבקשו לבטח את הדירה המשועבדת לבנק. לסיכום, שתי פוליסות הביטוח הללו - ביטוח חיים וביטוח מבנה - חשובות ביותר, שכן הן מגינות עליכם מפני הסיכון של אובדן הדירה שקניתם, ובאותה המידה הן גם מגינות על הבנק בכך שהדירה משועבדת להבטחת המשכנתא שהבנק העמיד לכם.

מדוע חשוב לבטח משכנתא